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長沙湘江御景項目投標(biāo)方案最終稿
作者：佚名 時間：2010-1-4 字體：[大] [中] [小]
湘江御景
湘江御景，地處長沙市開福區(qū)湘江與撈刀河交匯處東北側(cè)，東臨南北主干道芙蓉北路，西至湘江風(fēng)光帶與二環(huán)線及三汊磯大橋臨近。由長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司斥巨資開發(fā)，項目規(guī)劃用地面積約12.8公頃，總建筑面積約40余萬平方米，由高層景觀住宅、頂級別墅、四星級酒店、商務(wù)寫字樓、頂級別墅構(gòu)成。項目力邀知名規(guī)劃與建筑設(shè)計機(jī)構(gòu)擔(dān)綱設(shè)計，以期打造長沙頂級濱江親水居所，構(gòu)筑國際化生活社區(qū)，使之成為長沙濱江樓盤典范杰作。
第一部分
一、解讀長沙樓市的現(xiàn)在與趨勢
1、回顧歷程
自2000年以來，長沙房地產(chǎn)便開始飛速發(fā)展，住宅市場尤為突出。在發(fā)展初期，巨大的市場潛力使商品房市場供給量不斷遞增，價格一路飚升。龐大的消費(fèi)市場吸引了不少民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)數(shù)量劇增，市場競爭日益激烈。至2006年，房地產(chǎn)市場競爭越演越烈，眾多外來地產(chǎn)大鱷憑借先進(jìn)的開發(fā)理念與雄厚的資本實(shí)力紛紛搶灘進(jìn)駐長沙，如浙江南都、浙江綠城、陽光100、香港國中控股、中體奧園、珠江實(shí)業(yè)、卓越地產(chǎn)、中信實(shí)業(yè)、和記黃浦……，一時間，星城樓市大盤云集，風(fēng)云激蕩。
2、現(xiàn)狀簡述
東南強(qiáng)勢，西北追隨：城東、城南區(qū)域項目如雨后春筍般突現(xiàn)，項目規(guī)模之大，定位之高，是長沙住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀的真實(shí)寫照。如人民東路上的西街花園、水云間、星城世家、世嘉•國際華城、仁和•香堤雅境；體育新城周邊的美林景園、綠城•桂花城、錦湘•國際星城等；城南的奧林匹克花園、BOBO天下城以及芙蓉南路沿線項目不斷推出，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。
城北區(qū)域緊追不舍，具有代表性的珠江花城、恒鑫•瀾北灣、黃金海岸、湘江北尚、四季美景、萬煦園、天健•芙蓉盛世、美林水郡等項目已推向市場；河西樓盤毫不遜色，如陽光100、星語林•汀香十里、卓越•蔚藍(lán)海岸、美林•銀谷、香海•西岸、長房•西郡、岳麓山公館、香格里•麓山別墅、麓谷•加州陽光、標(biāo)志•麓谷坐標(biāo)等項目激活了河西市場，并成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
文化、概念大行其道：近年來，外來文化、中國古典文化、時尚概念等多元體系成為了樓盤總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計的法寶，其中有代表湖湘本土文化的星語林•汀湘十里，代表歐洲古典文化的山水•英倫，傳遞地中海印象的美林水郡，澳洲風(fēng)情的黃金海岸，倡導(dǎo)德國理性主義的西街花園，提倡體育概念的奧林匹克花園以及引入北美生活的早安星城等，80％以上的樓盤推行自己的主打文化概念。
低端產(chǎn)品稀缺：據(jù)調(diào)查獲悉，長沙每年只推出面積約50萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。因為經(jīng)濟(jì)適用房低廉的價格，是廣大中、低收入階層所能接受和選擇的。均價約在1800元/平方米左右。
中端產(chǎn)品攀升：隨著市場競爭的白熱化，消費(fèi)需求的多元化，消費(fèi)行為的理性化，價位持中，性價比高的產(chǎn)品成為了市場的新寵。這類產(chǎn)品價格一般保持在2500——3500元/平方米左右，其小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套、周邊環(huán)境、交通狀況、居家生活的便利性以及區(qū)域的發(fā)展前景都具有一定優(yōu)勢，對于普通老百姓有很大的吸引力。
高端產(chǎn)品遞增：價格超出普通老百姓的承受范圍，專為社會上層及先富起來的高端客戶建造，屬于享受型產(chǎn)品，普通人可望而不可及。小區(qū)的規(guī)劃、配套、服務(wù)都優(yōu)于中低端項目，其價格大多超過4500元/平方米，“高品質(zhì)，高價位”也就成了高端產(chǎn)品的代名詞。在宏觀環(huán)境的影響下，高端產(chǎn)品一直保持相對低調(diào)的態(tài)勢，隨著外來品牌入侵，市場轉(zhuǎn)向活躍，如綠城•桂花城、美林水郡、水云間、華盛·新外灘以及市區(qū)繁華地段的項目（包括別墅），將上演一場非同尋常的市場爭奪戰(zhàn)。
3、展望未來 殘酷的市場只有強(qiáng)者能夠生存:長沙東西南北各個區(qū)域項目云集，來勢洶涌，競爭程度日益加劇。開發(fā)商的實(shí)力，資源的整合，運(yùn)作的能力將決定項目的命運(yùn)。
樓盤的品質(zhì)與文化將成為比拼的重點(diǎn):住宅從溫飽型到享受型是人們生活水平的一種提高，房屋除了滿足基本的居家要求，還應(yīng)當(dāng)蘊(yùn)涵一定的居住文化，使樓盤的理念深入人心。
居住從城區(qū)向近郊轉(zhuǎn)移勢不可擋:喧嘩的都市，快節(jié)奏的工作，使居住觀念的改變成為了現(xiàn)實(shí)，舒適、輕松、自由、享受生活成為了都市人的最大愿望和追求，擁有寧靜的居住生活空間成為了最大的期盼。
二、直面北城——開福區(qū)
1、城市向南，長沙向北：2006年是開福區(qū)項目建設(shè)年，全區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項目總投資334.3億元。史無前例的投資計劃將有力地推進(jìn)開福的城市化建設(shè)，促進(jìn)北城低端市場向外遷移，帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。2、大興市政，經(jīng)濟(jì)騰飛：目前開福區(qū)城區(qū)面積已由14平方千米擴(kuò)展到了19.5平方千米，城市化水平提高了3個百分點(diǎn)，形成了以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動的發(fā)展格局。松桂園商務(wù)中心、湘江濱水區(qū)和黃興北路兩廂、伍家?guī)X商務(wù)中心、四方坪地區(qū)、以洪山旅游區(qū)為中心的新世紀(jì)片、青竹湖地區(qū)、三角洲已經(jīng)成為了投資商青睞的投資熱點(diǎn)和長沙城北具有較強(qiáng)輻射能力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，成為了開福區(qū)新城拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)空間，初步形成了一個支撐開福區(qū)近期和中長期發(fā)展的新的產(chǎn)業(yè)基地。
3、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出行方便快捷：開福區(qū)區(qū)位得天獨(dú)厚，擁有完善的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。湘江二橋和三叉磯大橋飛架湘江兩岸，霞凝深水港碼頭通江達(dá)海，火車貨運(yùn)站物暢全國，京廣鐵路、京珠高速公路貫穿南北，長石鐵路橫臥東西，319國道、長湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道與一、二、三環(huán)線縱橫相連，長永高速、四方大道直通黃花國際機(jī)場，構(gòu)成一幅四通八達(dá)的交通經(jīng)緯圖。
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